投資目的で物件を買おうと思っている方、グロス利回りはどのくらいが良いのでしょうか？
不動産の価格から3つのゼロを引くべきだと言われたことがありますが、もし40万の価値がある不動産なら、週に400ドルで貸し出すべきです。
そうすると、総利回りは約5.2%になります。
これは今、私の住んでいる地域では普通のことのようですが、歴史的に見て良いことなのでしょうか？株式に換算すると、5.2%の利回りは株価収益率で約19:1となり、これはかなり高いと思いますし、高成長株に期待される水準だと思います。
5.2%は総利回りで、維持費、地租、税率などを考慮に入れる前の数字です。
家賃の週単位の相場は聞いたことがありません。アメリカにいるのですか？
一般的には、頭金を払った後に、家賃を受け取って、住宅ローン、税金、保険を支払うことができるようにして、毎年、少なくとも修繕のための緊急のお金を少しは持っていることができるように十分に残っていることを希望しています。1つは、実際に毎年これ以上のものをポケットに入れることによって開始することができれば、それは理想的ですが、賃貸で開始し、唯一のお金を作るために “税後 "は、私の意見ではあまりにも近いそれをカットしています。私はそのようなことに従ったとき、私は12または下のターゲットであることを思い出す19から1 "P/E "は、高すぎるように見えます。もちろん金利が高かったし、その数字は非常に低い金利で上昇します。
あなたの例では、4％で$320Kの住宅ローンは$1527/月です。400ドル/週では足りない。
Joe.Eさんは、オーストラリアの家賃がここ4～5年でかなり上昇していることをご存知でしょう。主要都市から20km以上離れていれば5%以上の賃料利回りを達成することができるでしょうが、都市に近いところでは5%以下になるかもしれません。
西シドニーでは、7%近くの賃貸利回りを実現しています。私たちは主に誰も購入していなかった2007年と2008年に購入し、市場価格より15%から20%低い価格で物件を手に入れました。安く購入し、賃料が上昇していたため、より高い賃料利回りを実現することができました。
ある特定の案件の例では、225,000ドルで購入し、1週間に300ドルで賃貸し、利回り6.9%を実現しました。現在の賃料は350ドル/週で、現在の利回りは8％となっています。金利が6.3％とさらに下がる可能性もありますが、この物件は積極的に投資しており、それ自体に見合った利益を得られる上に、副収入も得られます。
当社の全ての物件の利回りは7.5%から8.5%で、全てポジティブに調整されています。キャピタルゲインは都市部に近い物件ほど高くはないかもしれませんが、仮に仕事をやめたとしても、物件に関連する全ての費用を支払った後に収入を得ることができるので、売却する必要はないでしょう。
だからあなたの質問への答えとして、私は5％以上、できれば6％以上の利回りを持つ物件を目指しているだろう、これはあなたのプロパティ/iesは、まっすぐではない場合は、少なくとも数年後にポジティブにギアされることが可能になります。
物件を見る価値があるかどうかを確認するための良いクイックフィルターは、その年の物件の総賃料が物件価格の10％に相当するかどうかです。例えば、物件の評価額が$400,000の場合、年間の家賃は$40,000となります。これは月々3,333.33ドルです。
不動産が年に少なくとも10%の収入をもたらさない場合、その不動産ですべての支払いをカバーできる可能性は低い。それは、それを維持するためにお金を沈めている可能性の方が高いです。
あなたは、保険、光熱費、税金、メンテナンス/修理、住宅ローンの支払い、（新しい屋根、新しい炉など）、乾式壁、塗料などを計算に入れなければならないので、まさにその通りでしょう。
また、経験則として、予防策として、年間の空室率は最低10％（または1ヶ月）と予想してください。
あなたが周りにお金を持っている場合は、不動産投資信託を調べてみてください。私の記憶では、昨年の平均配当は10％以上でした。それが全て自分に返ってくるお金です。私は税の影響がオーストラリアにあるかどうかを確認していませんが、カナダでは配当金は非常に有利に課税されています。住宅ローン、固定資産税、テナントを探す必要もなく、メンテナンスも必要ありません。
歴史的にその「1000で割る」というのは、オーストラリアの多くの人が普通に考えていることであり、そう、それは約5.2％の総利回りです。経費控除後、おそらく3～4％、利息を考慮しないと。
これを株式と比較するなら、正しい比較は、全体のPEではなく、配当利回りだと思います。3-5%程度の配当利回りも典型的なもので、 Vanguard Index Australian Shares Fund をASXの代理として見てみると、昨年の配当利回りは約4%でした。
明らかに、4%のリターンは定期預金と比較してあまり魅力的ではありません。しかし、株式と住宅の両方で、インカム利回りに加えて資本の成長も期待できます。4％の賃貸利回りに5％の成長率を加えれば、より魅力的です。
人々が歴史的に「普通」と考えてきた価格で購入することは「良い」ことなのだろうか？おそらく、通常よりもはるかに良い価格を見つけるまで、周りを見て回るか、あるいは、じっとしていた方が良いのではないでしょうか。
「5%は実際には歴史的に普通なのか？
私がいつも聞いている経験則では、私たちが賃貸住宅を借りるときには、最低でも月に１％（アメリカでは）ということになっています。家賃は、住宅ローン、固定資産税、住宅保険、所得税（家賃）、物件の維持管理費、空室時の費用をカバーしなければなりません。毎月1%でも、あなたが入れたものに比べれば、利益の全体の多くを残すことはできません。経費の前に年間5％の利益しか得られないのに、なぜオーストラリアで賃貸物件を買うのか、私にはさっぱりわかりません。賃貸住宅で何かが壊れたからといって、深夜に電話がかかってくるという煩わしさは言うまでもなく、その投資でお金を稼げるはずがありません。そんな投資をするわけがない。
私が指摘したいのは、実際のリターンは物件価格ではなく、あなたの頭金と比較する必要があるということです。結局のところ、あなたは右、そのプロパティのために$ 400Kを払っていない？あなたはおそらく20%しか支払っていないので、80Kドルの投資で20K/年を集めていることになり、25%になります。
たとえ収支が均衡していたとしても、あなたの資産はテナントのおかげで増え続けています。もしあなたがそのユニットの一つにも住んでいるなら、家賃を節約していることになり、キャッシュフローを自由にすることができます。貯蓄が増えたことで、入居者の貢献と合わせて、非常に早い段階であなたの資産を増やすことができます。数年後には、2つ目の物件を購入するのに十分な資金があるはずです。)