既存の不動産を担保にして、いつ買い増しができるのか？

あなたは20％を置いて、すでに80％または80kドルを借りているので、あなたは100kまたはそのことについては20kドルを借りる能力を持っていません。LittleAdvが述べているように、銀行は本当に彼らの貸し出し基準を厳しくしています。あなたがすべてでそれを得ることができれば、80％以上を借り出すことは、高いプレミアムを運びます。あなたの例では、あなたは$10Kを借りるために少なくとも10％の値でプロパティが増加したいと思います。

一般的に、あなたが何かを所有している場合、あなたはそれを担保ローンのための担保として与えることができます。これが自動車ローンの仕組みであり、住宅ローンの仕組みです。

資産の「持分」とは、資産の現在の公正価値から、その資産に担保されているすべての債務を差し引いたものです。つまり、あなたが不動産を自由に所有している場合、その不動産の公正な市場価値の100%があなたの持分となります。

あなたが不動産を抵当に入れる場合、銀行は通常、現在または予測可能な将来において、あなたに自己資本以上の価値を与えることがないように、一定の割合のローン対価値を使用します。ローンの種類と長さに応じて、LTVの割合は65%と95%の間で変化します。2008年の市場のクラッシュの前に、あなたも100％以上のLTVを得ることができますが、今ではありません。投資の場合、LTVは一般的に一次住宅よりも低くなり、金利も高くなります。

ダウンペイメントと預金は関係ないので、混乱させたくないですね（オーストラリアにいる場合は別ですが）。例として****、あなたがアパートを賃貸していて、そのアパートはあなたが自由に所有しているとします。現在のFMVが10万ドルだとします。あなたは銀行に行き、そのアパートを65％のLTV（投資用のコンドミニアムの典型的なもの）で抵当権を設定します。あなたは自由で明確な別のユニットを購入するために自分自身$65Kを得た。あなたは今、FMV $165Kで2つのアパートを持っていて、あなたの持分$100Kとあなたの負債$65K。

新しいユニットを同じ65%のLTVで抵当権を設定すると、さらに42Kドルのローンを組むことができます - この資金で3つ目のユニットを購入することができます。

ローンを組んで新しい購入に投資しても、あなたの資産は一定のままですが、資産のFMVは、それによって担保されている負債と同じように増加します。しかし、住宅ローンは固定金利でありながら（通常は固定金利ではありませんが）、資産は異なるレートで評価されます。さて、楽観的に考えて、例を簡単にするために、2年後には、あなたの10万ドルのコンドミニアムは20万ドルの価値があると仮定します。そうすると、6万5千ドルのローンを組むことができます。このサイクルが続きます。

それがあなたのお爺さんのやり方です。

どこの国にいるのかがわかるといいですよね？

あなたの最後のポイントは基本的に正しい軌道に乗っています。

通常、最初の物件を購入する際には、手付金を用意して、残りを借りることで物件を購入するのに十分な資金を確保する必要があります。ほとんどの場合（そしてほとんどの場所で）、頭金に対するローンの標準的な割合は80%から20%です。これは、このケースでは80％になる価値比（LVR）への融資として表現されています。これは、不動産の価値に対するローンの金額を表しています）。一部の銀行や貸金業者は、80％以上を貸してくれますが、これには通常、余分な費用がかかります（オーストラリアでは、銀行は、80％以上を借りた場合、ローン住宅ローン保険（LMI）と呼ばれる借り入れ時に余分な割合を課しており、LMIは、高いLVRを借りれば借りるほど高くなります）。また、LVR80%以上の貸し出しは、GFC以降厳しくなっている。

つまり、物件価格の80％を借りる場合は、残りの20％の手付金に加えて、追加のクロージングコスト（税金-オーストラリアでは印紙税、弁護士や運送業者の手数料、ローン申請料、建物や害虫の検査費用など）を支払う必要があります。

2軒目の不動産を購入する場合は、再度同じ手付金とその他のクロージングコストが必要になります。ほとんどの人は、彼らが前に保存するために使用されるお金のかなりの大部分が今あなたの最初のプロパティの住宅ローンや維持費を支払うために起こっているので、特に、いつでもすぐにこれを行う余裕ができません（特にあなたがあなたの両親と一緒に住んでいると言うために使用され、今ではプロパティに住んでいて、それを賃貸していない場合）。だから、より多くのプロパティを購入したい人の多くは、プロパティのLVRが60％以下と言うことに低下しているまで待っているものです。これは、不動産の価値が値上がりし、住宅ローンの支払いによって住宅ローンの元本が減額されることによって達成されます。

あなたが言うように、最初の物件の担保や持分が十分に確保できたら、住宅ローンを借り換えて、既存の物件の持分と購入したい新しい物件の価値を使って、基本的に新しい物件の価値の100％を借りることができますプラスクロージングコスト。限り、両方のプロパティの値に対する総借入のLVRは、これが達成可能でなければならない80％以下のままです。あなたは2つの方法でこれを行うことができます。最初に、あなたの最初の住宅ローンを借り換えて、再び80％のLVRまで借りて、あなたがその後、第二の住宅ローンを取得するであろう第二のプロパティのためのあなたの預金や閉鎖コストとして、この追加の資金を使用することができます。2つ目の方法は、2つの不動産に1つの住宅ローンを借り換えることです。住宅ローンと不動産が分離されているので、何か問題が起きても一度にすべてを売却する必要がないため、最初の方法が好まれます。

このプロセスは、1つの不動産にエクイティを構築するために数年待たなければならないかもしれないので、最初はかなり時間がかかります（あなたがそれに住んでいる場合は特に）。しかし、あなたがより多くのプロパティを蓄積するにつれて、それはあなたの資本は、すべてではない場合（あなたが積極的にギアリングされている場合）、テナントがあなたのコストのかなりの部分を支払うことで、より速く増加するので、それを行うことが容易かつ迅速になります。もちろん、不動産価格が下落した場合（これが大幅にあなたの資本を減らし、個々のプロパティ上のあなたの合計LVRまたはLVRを増加させる可能性があるため）とセーフティネットを持っている場合は注意してくださいしたいと思います。例えば、私は60％以下に私のLVRを維持しようとすると、現在、彼らは50％以下である。

@victorは、これがどのように行われているかについての最も説明的で基本的なアイデアを持っています。私が唯一付け加えるとすれば、不動産のメリットの一つは、その物件の価値をどれだけコントロールできるかということです。家賃を上げて、その物件を近隣でもトップクラスのものにすることで、価値を高めることができます。

これが1929年の株式市場の暴落を引き起こした投資のタイプであるというコメントについては、見落とされている他の多くの側面があります。不動産から株式を持ち出すことは、恐慌のずっと前から、そして恐慌後にも起こっています。人々は、ちょうど誰もが別の投資を購入するためにそれを使用していない、ホームエクイティローンを取ることによって、すべての時間をそれを行います。