私は住宅ローンの考えを理解しようとしているのですが、誰か助けてくれる人がいたらいいなと思っています。
10万ドルで家を買うとします。2万ドルを頭金に入れて、8万ドルの住宅ローンを組んだとします。最初の数年間は元金ではなく、住宅ローンの利息だけを支払うことになると聞いたことがあります（議論のために、元金の返済を始めるのに5年かかるとしましょう）。
しかし、住宅ローンを組んで4年が経ち、私はこの家を売ることにした。この時点では、私はまだ利息だけを払っている。頭金以外に、この家には何か資本があるのだろうか？もしまた10万ドルで売れるとしたら、私の取り分はいくらになりますか？
住宅ローンを組んで4年目、固定金利で30年償却、毎月の支払い額を想定した場合、どのくらいの元金を返済できるかを示した表がこちらです。
Rate Paid Off
3% 6992
4% 5989
5% 5096
6% 4308
毎月支払う利息の金額は、金利（毎月の水準に合わせて調整したもの）に残りの元金を掛けることで簡単に計算できます。
例えば、6%の場合、最初の支払いには、(0.06/12)*80000 = $400の利息が含まれています。支払総額は表計算ソフトで計算すると$479.64になりますので、最初の支払いで元金の$79.64を支払うことになります。
利息のみの住宅ローンはmightが利用可能ですが、そうでない場合は正しくありません。
返済型住宅ローンの場合、（住宅ローンの期間中は金利が変わらないという反事実上の仮定の上で）貸主は、合意された償却期間後に元本がゼロになるように毎月いくら支払う必要があるかを計算します。最初の月の元金は$80kで、利息はその何分の一かで、私はそれをXと呼ぶことにします。
2ヶ月目の利息は$80kではなく、$80k + X - Yの端数となります。最終的に住宅ローンの最終月には、残りの元金を100％返済します。
利息のみの住宅ローンとは、（貸主との合意により）Y = Xとなるものです。住宅ローンの終了時には、融資された全額を見つけなければなりません。
返済住宅ローンを早期に終了した場合、貸主は毎月の定期的な利息と毎月の定期的な支払いのこのシステムを使用して、残りの元金を計算します。そして、計算された元本の上に管理費や繰り上げ返済の違約金が加算されます。
金利が変更された場合（または住宅ローンが変更された場合）はいつでも、毎月の支払額は目標返済日に間に合うように再計算され、銀行から新しい支払額が通知されます。
数学の問題として、特に複利の効果として、住宅ローンが長期にわたって償却されている場合、最初の5年間はあまり返済しないことが判明しました。あなたは何かを返済しますが、それは人々が概算で、初期の数年間は「元本を返済していない」と言うように十分に小さいです。
だから、ifそれはあなただけが最初の5年間で利息を返済することが本当に本当だった（例えば、あなたが取ることを選択した住宅ローンは利息のみの住宅ローンである場合）, その後、5年の終わりに家の中のあなたの持分は、家の値からあなたがまだ銀行に借りている$ 80kになります。別の方法でそれを見て、あなたの持分は、あなたの$ 20kの前払金に加えて、家の価値のすべての増加のすべて（または場合によっては、任意の減少のすべてを差し引いてもよい）です。あなたの家の価値に変化がないと仮定して：$ 100k資産マイナス$ 80k負債は$ 20kエクイティに等しい。
しかし、もしあなたが返済用の住宅ローンを組んでいる場合、実際には最初の5年間で少額の返済をすることになるので、家の価値に変化がないと仮定した場合、あなたの自己資本は2万ドル以上になります。
家の価値の “株式 "の問題がないことにも注意してください。人々は銀行が家の80％を所有しているという話をしますが、それは真実ではありません（イスラムの住宅ローンのようなあまり一般的ではない取り決めの場合を除く）。あなたは家の100％を所有し、銀行に8万ドルの債務を負うことになります（より少ないあなたが支払ったものは何でも）。だからこそ、家の価値の増減はすべてあなたのものなのです。
これはあなたの最新のコメントプロンプトに関するものであり、必ずしも質問ではありません。
あなたが言っていました。
おっと、それは残念ですが、気をつけた方がいいことです。ということは、上記の状況では、4年間は賃貸の方が良かったのではないでしょうか。
ベン・ジャクソンの原文は、あなたの元本に対する支払いを考慮していません（他の人が十分にカバーしている）。私はあなたの毎月の明細書を見るか、あなたがこれまでに支払った金額を把握するためにあなたのローンプロバイダに話をすることをお勧めします（オンラインの表を見るよりも、100％正確ではないかもしれませんが、とにかく）。
具体的な例:
あなたがこれまでに元本に対して$Xを支払ったとしましょう。つまり、あなたの合計10万ドルのうち、あなたは2万ドル＋Xドルを支払っていることになります。これは、丸い数字のためにローボールされていますが、例えば、あなたがあなたの原則とあなたの手数料の合計$ 8,000に$ 4,000を支払っていると言う、あなたは4年後にあなたのポケットの中に$ 16,000で終わるでしょう。もちろん、最初は20,000ドルでスタートしたので、今では実際にはもっと少なくなっています。損益分岐点はprinciple payments = selling feesのところで、これを計算する方法はありません。これだけでも、少し初歩的なことです。12万ドルの家に住んでいた私の経験からすると、手数料は3,000～4,000ドルくらいで8,000ドルをはるかに下回っていました（もう正確には覚えていません）し、元金の支払いも4年前にはずっと前に4,000ドルのマークに達していました。すべてのすべてにおいて、それはあなただけが知っている変数に完全に依存している（これはあなたが現在所有しており、販売しようとしている家であると仮定して）。
あなたの状況を助けるかもしれないこと。
4年は家を所有するための短い期間ですが、正しく計画を立てれば確かにそれだけの価値があります。あなたが所有していないが、実際に市場にあると、あなただけの4年間の周りにあるかもしれないと思う場合は、お住まいの地域の価格を確認してください。彼らは低金利で低ければ、それは非常に有益かもしれません。住宅市場は4年間で大きく変化する可能性があり、安く買って高く売るという良い状況になるかもしれません（投資家の夢！）。
最終的には、賃貸と持ち家のどちらが自分にとって良いのか（あるいはどちらが良かったのか）を把握するために、いくつかの数字を計算しなければならないでしょう。
あなたは80,000ドルの住宅ローンを組んでいます。多くの住宅ローンの貸し手は、あなたが家に必要な修理のために支払うことができるように、より高い住宅ローンを取得するためにあなたを説得しようとすることに注意してください（または休日に行く、車を買う、または多くの方法でお金を無駄にする）。慎重なのは、8万ドルの住宅ローンを組んで、余裕があれば家の修理や改善をすることです。
住宅ローンでは、あなたが現在負っている金額（80,000ドル）の利息を支払い、あなたの支払いの残りの部分は、元本（あなたが負っている金額）の支払いを行います。年6%(月0.5%)で30年かけて8万ドルを返済するには、月480ドルくらい払わないといけないと計算してみました。最初の月には、480ドルのうち400ドルが利息の支払いで、8万ドルのうち80ドルだけが戻ってきます。2ヶ月目には、80ドルの借金が減ります。80ドルの0.5%の利息を支払うと、40セントになります。つまり、2ヶ月目には80.40ドルを返すことになります。30年後には、あなたが支払う480ドルのほとんどが元本割れになります。
なので、「住宅ローンの最初は利息しか払わない」というのは大げさですが、それほどではありません。最初の1ヶ月は480ドルのうち80ドルしか返済していません。10年後には145ドルが返済。20年後には264ドルが返済。この効果は住宅ローンの期間が長くなり、利息が高くなればなるほど強くなります。30年後の12％の利息では、毎月822.89ドルを支払うことになり、そのうち800ドルが利息となります。毎月900ドルを返済すると、30年ではなく18年半で返済されることになります。
私の計算では、30年後に6%で計算すると、4年後には80,000ドルではなく75,670ドルを支払うことになります。つまり、もし再び$100,000で売却した場合、$100,000 - $75,670 = $24,330となります。おそらく手数料などがかかるでしょうし、私の計算と銀行の計算は同じではありませんが、あなたはいくつかの追加のお金を持っていることになりますが、非常に多くはありません。