私はアメリカのコロラド州にいます。
2013年7月に家を購入しました。状態が悪かったので、最初の2ヶ月は引っ越し前に色々と修理して過ごしました。さて、入居してから11ヶ月が経過した今、私は心機一転の準備ができました。プランはこんな感じです。税金の影響はどうなるのか気になるところですね。
現在の家：
基本的には、全ての費用の後、現在の家で$35,000を稼ぐ。税金を避けるためには、次の家にいくらつぎ込めばいいのでしょうか？私は$130,000の家を検討しています。理想的には、$50,000を下に置いて、修理/アップグレードに$10,000を使い、残りの$15,000を借金返済に使うのがいいと思います。
ショートアンサー。結局税金を払うことになります。
家があなたの主たる住居であるにもかかわらず、あなたは所有権テストを満たしておらず、雇用の変更、健康状態の変化、または売却を「余儀なくされている」その他の不測の事態があったことは記載されていません。そうでなければ、税金を支払うことなく、あるいは税金の請求額を減らして売却することができる可能性のある、減額された最大控除の対象となる可能性があります。
新しい第一の住居に再投資するための1031交換もできません。
報告された純利益を最小限に抑えるために、不動産の原価ベースにどのような調整ができるか、税務の専門家に確認する必要があります。
売却前の5年間には、以下の条件を満たしていなければなりません。
これらの期間は必ずしも一致している必要はありません（2年連続でメインハウスとして2年間住む必要はなく、過去5年間のうち2年分だけです）。
**注意： キャピタルゲイン税の完全除外の可能性を含む取引に向けての措置を取る前に、あなたのCPA、弁護士、またはタックスアドバイザーに相談してください。
あなたはまだ11ヶ月しか住んでいないので、完全な除外のための「使用テスト」を満たしていません。しかし、そんなに長く住んでいなくても、「引っ越したい」という理由だけではなく、「不測の事態」による利益の一部を除外できる可能性があります。あなたは「変化の準備ができている」と言っているので、それは強制的なものではなく、任意の判断であることを意味しています。一部除外を計算するには、売却前にそこに住んでいた月数を取り、24で割ってみましょう。(11/24 = 0.45). だから未婚の人のために、あなたは$ 250,000まで除外することができます。それを0.45で乗算すると、$112,500を取得します。もし、すべてを差し引いた後の利益が$35,000であれば、$112,500以下なのでキャピタルゲインから除外することができます。
以上のように、監査を受けた場合に備えて書類が必要になります。
詳細については、IRS Publication 551, Basis of Assets を参照し、不動産のセクションを探してください。
こちらの IRS Tax Topic on Sale of Your Home も参照してください。
あるコメントを受けて、新しい家を1年間賃貸物件として所有することに興味があるのではないでしょうか。あなたはこの考えを反転させて、現在の家を一定期間賃貸物件にすることができます（1年がコンセンサスのようです、不動産に精通した会計士に相談してください）。これは、潜在的に別の不動産への1031交換を可能にします - 私は、その不動産はその後、主な住居にすることはできないと思いますが。0x2＆0x2＆すべての潜在的に節税のための複雑さの価値はありませんが、私はそこにそれを投げるだろうと考えました。また、1031交換は、あなたが最終的に現金のために資産（複数可）を売却する将来のある時点まで税金を延期します。