抵当権のある既存住宅を買い替える新築住宅の建設ローン？

そこで、これをよりよく説明するために、いくつかの値を想定してみましょう。簡単に説明するために、これらはすべて数千単位です。

• ロット値：$ 50
• 現在の家の価値：$ 200
• 現在の総市場価値：$ 250
• 現在のローン額。150
• 現在の持分: $100
• 新築住宅の価値: $300
• 新築時価総額: $350
• 新築ローン額。450
• 現金を拠出していない場合の新しい持分。100ドル！-$100！（それは負の資本だ）

だから、この例では、あなたは価値の$ 250を破壊しようとしている、既存の$ 150ローンを完済し、新しい家を建てるために$ 300を投資しなければならないし、この例では、それをカバーするのに十分な資本を持っていません。あなたは通常、（予想される）プロパティ値よりもはるかに多くのためにローンを取得することはできません。0x2＆0x2＆基本的に、あなたは既存のローンに加えて、あなたが新しい家のために支払うために支出したいものは何でも差し引いて、貯蓄から貢献することを計画しているものは何でも返済をカバーするために建設ローンを取得する必要があります。この新しいローンは、新しい総市場価値未満のためにする必要があります。これはこの方法でうまくいく唯一の方法は、あなたが閉鎖にかなりの現金を持って来る場合、またはあなたが現在のプロパティ上のロット値よりも少ない借りている場合です。0x2＆0x2＆これは実質的に単純化されていることに注意してください。あなたがそれで完了したときにそれが価値があるよりも家を建てるよりも少ない金額を費やすことができますが、これはそれが動作するであろう基本的な方法です - またはほとんどの場合には動作しません。

既存の家には価値があるはずです。既存の家を取り壊す場合、その価値を破壊していることになります。

新しい家の価値が古い家の価値を大幅に上回る場合、例えば、5万ドルの価値のある小さくて荒れ果てた古い家を1万ドルの価値のある大きな新しい大邸宅に取り替えることについて話している場合のように、破壊された古い家の価値は、実際の目的のために四捨五入の誤差の中で失われてしまうかもしれません。

しかし、そうでない場合は、基本的には古い家の借金と同額の現金を持ってこずに、どうやってこれを行うのかが分からない。

おそらく、新しい家は古い家よりも価値があるので、あなたの仕事が終わった時の不動産の価値は以前よりも高くなるでしょう。しかし、物件の価値は旧住宅ローン＋新住宅ローンよりも高くなるのでしょうか？古い住宅ローンがほぼ完済されていたり、現金を大量に持ってきたりしない限り、答えはほぼ間違いなく「ノー」です。

抵当権者の観点から、あなたは不動産の価値を “一時的に "減少させていないことに注意してください。あなたは永久にそれを減らしているのです。新しいローンを組む銀行は、新しい家に先取特権を持つことになります。これについて法律がどうなっているのか知りませんが、（a）故意に他の誰かが先取特権を持っている財産を破壊しながら、彼らに何の補償も与えないか、（b）2つの銀行に同じ財産の先取特権を与えるかのいずれかをしなければならないでしょう。どちらの選択肢も合法ではないと思います。

通常、人々が新しい建物を建てるために建物を取り壊すとき、古い建物の価値が新しい建物の価値に比べて無視できるほど低いからです。古い建物が老朽化していて、まともな形にするには取り壊して新しい建物を建てるよりも費用がかかるか、少なくとも新しい建物にはそれだけの価値があると思われる何らかの利益があるかのどちらかです。