15年の住宅ローン vs 30年で完済

15年と30年の住宅ローンの金利を同じにすれば、あなたの計算は正しいです。しかし、一般的には15年の住宅ローンを申し込む場合、 金利は30年の金利よりも大幅に低いとなります。金利が低いのにはいくつかの理由がありますが、主に15年のペイオフプランの方が銀行にとってはリスクが少ないのです。

“30年を15年で完済するのではなく、なぜ15年で完済する人がいるのか？

レートが違うからだよ。私が30年間レートを追いかけてきた中で、一度も見たことがありません。私は0.25%から0.75%までのレート差を見てきました。15年3月には、私の地域の平均レートは30yr 3.75% / 15yr 3.00%です）$ 150Kローンの場合、これは$ 1036で15yrの支払いを置き、$ 1091で15年間で支払われた30（より高いレートで）と。それはお金が他の場所で必要とされる任意の期間に実際の$ 695を支払うためのオプションを提供していますので、この$ 55の違いは、"柔軟性プレミアム "と考えることができます。

レートが同じだったら、私は30を掴むだろうし、「差額を投資する」とは言えないので、キャッシュフローの状況がない限り、15に行くペースで支払うと言うことになるだろう。配偶者が仕事を辞めたとか 高金利ローンなどで資金調達した緊急事態。緊急用の資金を持っているというアドバイスは、何らかの理由で足りなくなるまでは素晴らしいものです。

個人的なメモに、私は私たちの最後の借り換えのために15年の住宅ローンで行きました。当時私は50歳に近づいていたので、住宅ローンのない老後を目指すのは賢明だと思いました。

両方の住宅ローンの金利が同じであれば、15年で両方を完済した場合、最終的には同じ金額の利息を支払うことになります。

しかし、実際にはほとんどの場合、15年の住宅ローンの方が30年の住宅ローンよりもずっと低い金利になります。

また、もしあなたが繰り上げ返済のつもりで30年の住宅ローンを組もうと考えているのであれば、繰り上げ返済ペナルティがないことを確認してください。

はい、それは “15年で15年 "対 "15年で30年 "住宅ローンを返済するために同じコストがかかります。結局のところ、30年の償却期間は、彼は知らないうちに、彼が予想する毎月の支払いを計算するために貸主によってのみ使用され、一方、あなたは15年の償却期間とあなたが実際に行うことになる支払いを計算するために同じレートを使用しています。

1つの要因。**貸し手からのペナルティを受けることなく、あなたが望むレベルで余分な支払いを行うことができますか？ほとんどの住宅ローンには繰上返済の限度額があります。結局のところ、彼はキャッシュフローの彼の素敵な安定した30年を見ている突然短くなった。彼は外出して他の誰かを見つけなければならない 予想外の支払いを貸すために…

EDIT: カナダでは前払い手数料がかかるクローズドモーゲージが一般的だが、アメリカではオープンモーゲージが優勢だ。

これまでに与えられた答えはすべて正解ですが、むしろ狭き門です。

あなたが30年ローンを購入するとき、あなたは30年後に借金を返済する権利を購入していることになります。あなたが何を支払うかは、金利と実際にどのくらいの期間で完済するかに依存します（元本やポイントなどもそうです）。

あなたがその権利を購入しているのと同じように、住宅ローン会社はあなたにその権利を販売しています。結局のところ、あなたではなく抵当権者は30年間金利リスクにさらされることになります。

しかし、どこかの銀行が動脈瘤を持っていて、他の銀行が15年ローンのために行くことを喜んでいるのと同じ価格または他の銀行よりも低い価格であなたに30年ローンを与えることを喜んでいる場合は、ちょっと、自由な柔軟性。それを取るかもしれない。15年で完済したいなら、10年でも20年でも構わない。

30年の住宅ローンを15年のように完済することは、15年の住宅ローンの通常の支払いをするよりもずっと不便であることを考慮することが重要です。あなたの住宅ローンで余分に支払うときは、いくつかの貸し手は、余分な支払いで何をすべきかわからないし、余分な元本に向かって適用される必要があることを明示的に言われる必要があります。あなたは、すべての支払いで毎月これを行う必要があるかもしれません。また、一部の貸金業者は、住宅ローンの支払い以上の自動支払いを設定することはできませんので、明示的に毎月の貸金業者の指示であなたの支払いを提出し、その後、あなたの支払いが適切に入金されたことを確認するために毎月フォローアップする必要があるかもしれません。貸し手によっては、この手のことを得意としているところもありますし、実際に支払いを始めてみないと、貸主との間でどれだけの手間がかかるかはわかりません。

15年で完済するつもりなら、15年住宅ローンを組めばいいだけです。

15年ローンの余分な返済の「機会費用」を考えてみましょう。あなたは30％のp.a.と4％のp.a.でお金を借りている場合、それは30％のローンが最初に支払われることを頭脳明晰です。住宅ローンは税金控除対象外であり、あなたが所得税を払っている場合は、あなたが “保存 "するお金に税金を払っていないことを、あまりにも考慮してください。(つまり、極端に言えば、1ドルの貯蓄は2ドルの稼ぎになります)。

先見の明が鍵です。もしあなたが今、誰かの大学の費用を払っているのであれば、寄付金が税金控除の対象となる教育プランから支払いたいと思うでしょう。

私の国では、ほとんどの住宅ローンは、15年、25年、30年であっても、貸主にとっては6～8年続く傾向にある。人は引っ越すか、ひっくり返すか、借り換えをする。

私は金利を考えると15年を選びますが、支払いを苦にせずに維持できる場合に限ります。もっと質素な家がいいんじゃないかな？

高額の返済をする余裕がない場合は、いずれにしても少し風向きを変えた方がいいでしょう。

もう一つ考慮すべきことは、税金の優遇措置はペンの一筆で変更することができますが、それでも返済をしなければならないかもしれないということです。

他の人々は、あなたが通常約1.25％低い15年の住宅ローンでより良いレートを得ることができるという点を無視しています。金利が低いので、30年の住宅ローンを15年で完済するよりも、15年の住宅ローンの方が経済的に賢明なのです。

だから、収入が安定していて、仕事を失うことがなく、家電製品が壊れることがなく、車が大掛かりな修理を必要とすることがなく、家のパイプが破裂することがなく、あなたとあなたの配偶者が病気になることがなく、あなたには子供がいない場合は、15年の住宅ローンを利用することをお勧めします。あるいは、もし子供がいたとしても、子供はたまたま視力が良く、歯がまっすぐで、大学進学を希望しておらず、高価なスポーツをしておらず、年を取って引っ越しをしても、家賃の支払いの助けを求められることはありません。

しかし、これらのことのいずれかが可能性が高い場合、30年ローンは、通常の30年払いに戻すことで、短期的な現金不足をカバーするための柔軟性を与えてくれるでしょう。あなたはこのようなものをカバーするために準備金で十分な現金を持っていることになっているので、今、財政的に賢明な人は、これに固辞するかもしれません、そしてそれは良いアドバイスです。しかし、どのように多くの人々は、彼らが新しい家を購入したときに、これらの準備金を維持するために苦労していますか？

スプレッドシートをまとめて、2つの戦略の間の金利コストの違いを計算してみてください。30年の住宅ローンを15年で完済した場合、利息はどれくらい増えるのでしょうか？この金額は、時折発生する現金不足に対処するための保険の費用に相当します。あなたはその保険のための余分な利息で数千を支払いたいですか？(それはかなり高価な保険です)

1つの戦略は、今すぐ30年ローンを組んで、15年のスケジュールであなたを維持するために余分な元金の支払いをして、人生がどうなるかを見て、すべてがうまくいって、あなたの現金準備が強力であれば、数年後に15年の住宅ローンに借り換えをすることでしょう。残念ながら、金利は今後数年間で上昇する可能性が高く、この戦略はあまり魅力的ではありません。可能であれば、歴史的な低金利の近くでこれらのロックをかけるように、15年で行く。あなたの現金埋蔵量が人生の小さな驚きを処理することができないことを心配している場合は、より少ない家を購入したり、30年に戻ってドロップすることを検討してください。

実際には、余分な支払いは、住宅ローンのバックエンドから来ています。だから、技術的に住宅ローンはony 1ヶ月を削減されています。しかし、銀行は常に最後の支払いが支払われたとき、またはペイオフ量が要求されたときに、償却表を再計算します。2つの状況の間に違いがありますが、それはわずかな量です。30年ノートは、15がない柔軟性を提供しています。1つを選んで、お金を節約15年、柔軟性を得る30年。

なぜ誰も元の質問に答えてくれないのでしょうか？

質問は機会費用や柔軟性、家族の費用についてのものではありません。そのどれにも正解はなく、個々の状況に依存しています。

私は、15年で30年の住宅ローンを完済すると、同じ金利の15年の住宅ローンと同じ金額がかかるかどうかという質問への答えはイエスだと思っていますが、あなたが想定している15年と全く同じスケジュールで完済した場合に限ります。実際には、2つの理由で答えはNOです：償却スケジュール、そして30年ローンは15年ローンよりも常に高い金利を持っているという事実です。

住宅ローンが償却されている方法は、基本的に、利息が最初に支払われます。ほとんどの人にとって、月々の支払いの大部分は、ローンの寿命の前半の間の利息です。現実には、ほとんどの住宅ローンは数年後に借り換えや引っ越しをして、最初の数年は住宅費（利息）の大部分が税金控除の対象となるため、これはほとんどの人にとって良いことです。これを一生続けることが賢明かどうかは議論の余地がありますが…これがほとんどの住宅ローンの現実です。

だから、あなたの理論的な15年の全く同じ償却スケジュールであなたの30年を完済しない限り、あなたは利息でより多くを支払うことになります。人々が追求する一般的な戦略は、毎年余分な毎月の支払い（またはそれ以上）を支払うことです。あなたがそのような方法であなたの元金で離れて欠けてになる頃には、あなたはすでにあなたが15年に持っているだろうよりもはるかに多くの利息を支払っているでしょう。あなたが実質的にあなたの住宅ローンの最初の1年または2年で元本を返済する余裕がある場合、あなたはおそらく最初から少ないお金を借りているべきだったと本当に、と。

理論的には、金利が同じであった場合（彼らはそうではありません）、あなたが15を支払っただろう（あなたはしません）あなたは最終的には同じ金額を支払うことになるように、実質的に同じ方法で毎月30を支払ったIF。あなたは、コスト削減よりも柔軟性の方があなたにとって価値があるかどうかを判断しなければなりません。

例えば：3.5%で300kの住宅ローンを組んだ場合、15年払いの場合は〜2150ドル、30年払いの場合は〜1350ドルの月々の支払いになりますが、どちらも利息であることのうち〜875ドル/月から始まります（時間とともに徐々に減少）。

ほとんどの人が過小評価していると思うのは、完済した、またはほぼ完済した家に付随する自由と安心感です…そして15年は30年よりもずっと具体的で、さらに全体的にずっと安くなります。

あなたが予算にあまりストレスをかけずに15年の住宅ローンを組む余裕があるなら、それは間違いなく経済的な安全性を確保するためのより良い選択肢です。

そして、インデックスファンドの機会費用のアドバイスには注意してください。平均的には、歴史的に非常に長い目で見た場合、それは良いアイデアかもしれませんが、多くの人々は、彼らがいつ購入し、短期的に市場が何をするかに応じて、平均以下のリターンを得ることができます。あなたが株式市場からどのようなリターンを得ることができますが、あなたが30年の住宅ローンを持っている場合は、次の30年間、毎月何を支払うことになるかについては、多くの確実性があります。投資の異なるミックスは、異なる人々のために理にかなっている、とほとんどの人は、そのリターンと流動性のために株式市場へのいくつかのエクスポージャーを取得することが賢明であろう。誰かの目標は、彼らの退職のために株式市場でより多くのお金を投資するために彼らの家のために多くのお金を借りている場合は、しかし、彼らは実際にはより良いセキュリティと独立性を達成するために提供されるだろう15年早く。