あなたは、最初の3年間に支払う利息は、15年と30年の住宅ローンで同じになると考えていると言いましたが、それは正確ではありません。それはかなり正確ではありません。
数字を見てみましょう。
あなたが提示した月々の支払額の数字から、あなたは4.0%の金利を計算していたように見えます。現在の全国平均住宅ローン金利は、15年固定金利で2.86%、30年固定金利で3.61%となっています。あなたは3年後に販売することを計画しているので、あなたは潜在的に調整可能なレートの住宅ローンを取得することによって、さらに良いレートを得ることができ、5年間の調整可能なレートのための現在の全国平均は2.80％です。しかし、金利は地域やあなたの信用状況によって異なりますので、15年または30年の住宅ローンでは4.0％がベストレートだと仮定しています。(もっと低い金利で済むのであれば、わずか3年でもかなりの節約になるでしょう)
$230K, 15年住宅ローン 4.0% の場合、次の3年間であなたが支払う金額は以下の通りです。
- 毎月の支払い: $1,701.28 (36ヶ月間で$61,246.08)
- 最初の36ヶ月間に支払った利息の合計。25,561.08 $25,561.08
- 最初の36ヶ月後の残元本。194,314.92ドル
- 家の価値に変化がないと仮定した場合の自己資本：35,685.08ドル
代わりに、 4.0%で30年の住宅ローンを利用した場合、以下のようになります。
つまり、最初の3年間で2つのオプションの間に支払われた利息の差は1,300ドル強となります。
支払い額が大きいため、3 年後の持分の差額は 23,000 ドル以上と、はるかに大きくなります。これが重要な理由は、家を購入してから売却するまでの期間が3年しかないため、その間に家の価値が上がるという保証がないからです。3年後には価値が下がっている可能性があるのです。30年の住宅ローンでは、あなたは元本に向かって$13kを入れているだけで、家の価値が下がった場合、あなたは自分自身を見つけることができます 住宅ローンで逆さまに. 15年の住宅ローンでは、元本に向かって35kドル以上を投入していることになります。
そうは言っても、15年と30年の住宅ローンの間の資本の差は、あなたが毎月の支払いで節約する量によって相殺されます。したがって、30年ローンで支払う必要のない月々600ドルの余剰分を保有している場合、2つのオプションの間の差額は1,300ドルの利息だけになります。毎月600ドルを使ってしまうと、トラブルに巻き込まれる可能性があります。
レンタルオプションに関しては、比較対象から外れている点がいくつかあります。
1.購入した場合、固定資産税を支払う必要があります。
購入した場合、固定資産税を支払う必要があります。賃貸の場合、固定資産税は家賃に含まれています。
購入した場合は、住宅所有者保険の支払いが必要です。賃借人の場合は、はるかに安価な賃貸人保険だけで済みます。
購入した場合、売りたいときに住宅市場が下降するリスクがある。賃借人であれば、3年後には退去するだけである。
購入した場合、蛇口の水漏れから屋根の雨漏りまで、あらゆるメンテナンス費用を負担することになります。賃借人の場合は、家主が責任を負うことになります。
3年ごとに家を売るということは、一般的に3年ごとに様々なクロージングコスト（不動産業者の手数料、鑑定、タイトル保険など）を支払うことを意味します。これは、あなたが住宅ローンで得ているであろう任意の資本を食い潰すでしょう。あなたが賃貸している場合は、これは懸念事項ではありません。