将来的にどこかのタイミングで引っ越しを考えていて、今は家のローンを組んでいます。今のところ、ここには3年ほど住んでいますが、家を賃貸に出すことを検討しています。
明らかに、家を貸し出すことに関連した費用が発生します：課税所得、不動産のメンテナンスなど。
自宅や賃貸物件の維持に関連する様々なコストを考えると、住宅ローンのコスト以上に請求するのが妥当な家賃の最低額はどれくらいでしょうか？何か目安があるのでしょうか？例えば、あなたの住宅ローン/税金/保険料の支払いが$1,000なので、50%を追加して、あなたの賃貸収入の税金を支払うために$1,500の家賃が必要になるとします。
質問の内容が間違っていて申し訳ありません。現金で買った賃貸を所有している場合、住宅ローンはゼロです。私がそれを販売する男は、ハードマネーの貸し手を使用して（高いレートを充電）と100％の財政。このすべては、入居希望者にとっては何の意味もありません。
一般的には、その地域の購入に対する家賃比率を見て、家が購入してから貸し出すことが利益になるような価格で売られているかどうかを判断するでしょう。
あなたの状況では、コストに基づいて家賃を決めようとしているようですね。その船は出航しました。あなたはすでに所有しています。あなたは地域を見て、あなたの家が何のために賃貸されるかを見つける必要があります。そして、その数字は、あなたがそれを賃貸として扱う余裕があるかどうかを教えてくれるでしょうし、売却した方が良いでしょう。0x2＆0x2＆覚えておいてください - あなたは国をリストアップしていませんが、あなたが米国にある場合、賃貸物件の一部は、あなたが毎年それを減価償却しなければならない “必要があります "ということです。これは税金の問題です。あなたは、毎年あなたのコストベースを削減し、その量は、レンタルからの収入に対する損失であるか、またはあなたの経常利益に対して使用される可能性があります。しかし、売却するときには、その分だけ原価基準が下がり、売却価格との差額に課税されることになります。
編集：OPさんの更新された質問を読んで、このように答えさせてください。賃貸物件は、家賃の50％が経費をカバーするように、十分に高い家賃が必要だという専門家がいます。これには住宅ローンは含まれていません。例えば、家賃1500ドル、750ドルは税金、保険、メンテナンス、修理などに使われ、残りの750ドルは住宅ローンに充当され、残ったものは現金利益です。
数字を共有していないので、誰も漠然とした考え以上のことを教えてくれません。税金は？保険は？造園/除雪の年間費用は？次に、耐用年数が限られているものをすべて取り上げ、その費用を耐用年数で割ってみましょう。これを塗装や電化製品にも適用します。そして、10％の空室率を許容します。あなたはこのすべてと住宅ローンをカバーしている場合、それは維持する価値があるかもしれません。あなたはゼロの資本を持っているので、時間はあなたの側にある、価格が上昇する可能性があり、うまくいけば、毎月の支払いはローンでチップ離れています。
他の方も指摘されているように、好ましい数字を選んでその金額で借りることはできません。あなたの家を貸し出したいのであれば、借り手が同意するような金額で貸さなければなりません。
例えば、私の通りに3年前から借り手を募集している家があります。彼らは毎月$2,500を求めています。これは彼らの住宅ローンをカバーしていて、税金や修繕費はもう少しかかります。一度も借りたことがありません。私の近所の他の家は月に1,000ドル前後で借りています。2軒先の同じような家よりも1,500ドル高い家を借りることは、借り手にとって何の価値もありません。
次に、コストの軽減を見てみましょう。私の地域のデータを使っています。フロリダ州の私の地域の家は、家を台無しにする湿気を保つために、雨季にエアコンを稼働させなければなりません。これは簡単に月100ドル（通常はもっと）になることができます。また、市は水道サービスを提供することを義務付けていますが、その費用は非常に小さいです。ゴミの場合も同じで、一律料金：月20ドルです。庭の水やりは、乾燥した月には必須です（草を維持したい場合）。これが一年中、月50ドルになるとしましょう。害虫駆除は、あなたの家が木製の部分（床や屋根のような）を持っている場合は特に、必要です。ささやかな害虫駆除でも月25ドルです。月240ドル前後の固定資産税。あなたの住宅ローンは約$ 1,000月であると言ってみましょう。つまり、あなたの家を空っぽにするには1,435ドルかかるということです。
今、あなたが家を借りた場合、これらのコストの多くは借主の責任になることで “どこかへ行く "ことができます。あなたの家が満室の場合のコストは$1,240になります。これに10%の修繕費を加えて$1,364としましょう。
さて、月に1,000ドルで借りられると仮定してみましょう。これらの料金は私の地域ではほぼ適正なものですが、広さや設備によって変わることを覚えておいてください。
あなたの選択肢は、月$1,435で家を空っぽにしておくか、家を満室にして月$240だけを "失う "かのどちらかです。どちらの場合も、あなたは株式を得ることになることを覚えておいてください。
だから、多くの人々がここの周りに何をするかは、彼らの家を貸し出し、投資として$ 240を支払うことです。彼らが支払う240ドルごとに、彼らは1,000ドルのエクイティを得ることになる（まあ、利息や手数料は別として、要点はお分かりいただけると思いますが）。
それは今は彼らにとってお金にならないが、彼らが年を取るにつれて2つのことが起こる。月240ドルの「支払い」で住宅ローンが完済され、家を所有することになる。そして、月240ドルの支払いは、臨時収入に変わります。そして、いくつかの時点で、彼らのレンタルは、（推測してみましょう）$ 400,000で販売することができます。だから、彼らは$86,400を支払って、$400,000を取り戻した。その間、彼らは賃貸料と住んでいる家の資産を築いているのです。
これからの重要なテイクアウェイは、それが投資であることと同じくらい家主のための収入源ではないということです。住宅ローン＋費用＋税金以上の金額で家を借りることはできないでしょうが、それは良い投資手段になります。
JoeTaxpayerは非常に洞察力のある回答をしており、明らかにベストアンサーですが、私はあなたのためにそれを本当に簡単に分解してみましょう。
良質から優良な不動産管理会社に相談してください。
あなたが州外になることを考えると、あなたはとにかく1つが必要になります。良い会社はそのコストに見合うだけの価値があり、素晴らしい会社はさらに良い。
彼らは、あなたの場所を借りる際の “市場が負担するだろう "と予想されるコストを教えてくれます。そこからあなたはインテリジェントな決断をすることができます。
あなたは賃貸物件を運営した経験はありますか？ないと思いますが、そのような経験があるならば、あなたのチームの一員として専門家がいるべきです。
おそらくこの物件を賃貸として維持するためには、資金を投入しなければならないでしょう。それは単に数字がどのように動くかということです。
まず、賃貸料は経費とは関係ないと他の人が言っていることをもう一度言わせてください。より良い入居者が欲しい場合は少し高く、空室の長期化を避けたい場合は少し低くしてください。
今、それは道から外れていますが、ここでは、あなたが借りるべきか売るべきかを決定するために、あなたの特定のプロパティのために計算および/または推定する必要がある費用の簡単なチェックリストです：
1.住宅ローンの金利（あなたはおそらく、あなたが毎月返済している原則を数えたくないでしょう）。 2. 失われた資本（頭金を取り戻した場合に得られると予想される毎月の収入の量、またはその他の蓄積された資本の量）。自己資本の3～10％が妥当な数字です。 3. 税金：これは一般的に資産価値の2％程度ですが、州や郡によって大きく異なります。保険：これは家の価値の約0.5～1%です。すでに家主保険に加入しているはずですが、もう少し高い金額で 家主保険にアップグレードしたほうがいいでしょう。 5. メンテナンス：芝刈りや炉のフィルターの交換など、テナントに譲ることがで きるかもしれませんが、そうでなければサービスを雇うかもしれません。修理費の見積もりは年間の住宅価値の0.5%～2%の範囲である。屋根を新しくすると住宅価値の10%の負担になるかもしれないが、必要なのはおそらく15年に一度だけである。管理会社に依頼した場合、通常は家賃の何％かを徴収される。家賃の10％程度が一般的だが、料金は様々で、管理会社によっては月額一律の料金を請求するところもある。
上記の費用をすべて足して、それが家賃の相場よりも高ければ、売却すべきである。
あなたにとって損益分岐点となる賃貸料率を把握しようとしているのではないでしょうか。
これは将来の評価が不確実なので、決定するのは難しいです。しかし、大まかな見積もりはできます。最も不確実な要素は、資本の増加または減価償却（不動産の価値の増減）であると考えられます。これは通常、比較的大きな数字になります（計算上重要です）。それは住宅市場の予測に依存するため、値は不確実です。将来の金利や経済状況は、おそらくあなたの家の将来の価値を決定する上で大きな役割を果たします。明らかにそのようなエスクローを経由して、あなたの住宅ローンの支払いに含まれている可能性があり、そのうちのいくつかは、メンテナンス、税金、保険などを考慮するために多数の他のコストがあります。収入の面で最大の不確実性は、家賃と稼働率のレベルです。前者は合理的に予測可能ですが、後者はそうでもありません。
あなたがスプレッドシートを作成し、いくつかのアイデアを得るために、誤差のマージンでそれらのすべてをリストアップすることをお勧めします。
あなたが住宅ローンで支払っている絶対額は、車のディーラーがあなたに余裕のある支払いを尋ねるときに似ています。それは関係のあることではありません。関連しているのは、あなたが見返りに得ているものに関連して、すべての支払いの正味現在価値です。
あなたの資本コストを評価することで1つの問題は、あなたの機会費用は何ですか、ということに注意してください。これは実際には資本コストの一部ではありませんが、考慮すべきことです。
また、支払いのかなりの部分がおそらく元本を返済することになるので、住宅ローンの月々の支払い総額は、あなたの計算には有用ではないことに注意してください。利息の部分は、あなたにとって本当のコストです。
私はちょうど他の回答に1つの要因を追加したかった。メンテナンスなどのコストは、融資のコストの端数ではありません - それはより可能性が高い家の価値の端数であり、その年齢の関数です。あなたが25年ごとに屋根を交換する必要があると言えば、それは10,000ドル（明らかに家の大きさに依存します）の費用がかかりますが、その後、あなたは屋根の修理のために年間400ドルを確保する必要があります。他のコスト（塗装、フローリング、キッチン、バスルーム、給湯器、暖房、AC、庭の維持など）は、大まかに同じ方法で推定することができます。親指のルールは、すべてのビッグチケットのメンテナンスをカバーするために、[年間の家の価値の1％である]0x3＆。4%の住宅ローンを払っている場合、それは25%の積立金を増やすことになるが、金利が上がれば、その端数はもっと少なくなるかもしれない（私は10%以上の住宅ローンを払っていた記憶がある）。
一般的に、長期的な賃貸収入のために不動産を維持することが良いアイデアであるかどうかは、主に将来のコストと価値を予測するあなたの能力に依存します（感謝の可能性がある - しかし、価格は上下することができます）。あなたが変動する住宅ローンを持っている場合、それを行うことは困難になります。
あなたの推論は逆です。他の人が指摘しているように、市場に関係なく、あなたがいくら課金するかを決めることはできません。なぜあなたもこのように考えてはいけないのか、経済学101を少し言い換えてみましょう。
あなたの家のような賃貸物件（同じ推論は通常、ホテルの部屋の例で説明されます）は、一連の生鮮品として見ることができます。あなたの家は、1月分の家賃（1月が終わると消滅します）と2月分の家賃などの売却可能性を表しています。
あなたのアプローチは、総コスト（その家を所有するためのすべての固定費と変動費、および具体的には賃貸に関連するコスト）を計算し、期間にわたってそれらを平均化することで、少なくともどれくらいの金額を求めるべきかを知ることでした。
あなただけがそれを販売したり、家族のメンバーがそこに住まわせるのではなく、それを貸し出すために探していると仮定すると、あなたはこのように考えることはできません。あなたが平均化されたそれらのコストのほとんどは、経済学者がサンクコストと呼ぶものです。あなたはすでに住宅ローンの費用を負担しており、それらは借りるか借りないかの決定によって影響を受けることはありません。これらのコストは、あなたの意思決定プロセスとは無関係です。あなたが考える必要があるのは限界費用だけです。
その地域の類似物件の賃貸市場価格を見て、あなたの限界コスト**と比較してみてください。その価格があなたの限界コストよりも高ければ、それを貸し出します。これは、あなたが確実に利益を上げることを意味するものではありませんが、賃貸しないという唯一の選択肢よりも損失が少ないことを意味します。
前の投稿に同意しますが、質問の言い回しが悪いです。
-but-
クラークハワードは、あなたが本当に住宅ローンの支払いに戻って90％を取得する必要があると言います。あなたが毎月原則として支払っているものは、あなたの純資産に追加されていることを覚えておいて、毎月それはあなたが最後の支払いよりも少し多くのお金を取得します。また、これはインフレに良いヘッジであり、数年以内にいくつかの点で、あなたもブレークになります。