家を現金で買うべきか、住宅ローンを組んで残りのお金を投資するべきか。

あなたがすでに家を所有していた場合、彼らは他の場所に投資するために住宅ローンを取るためにあなたに助言しているだろう、あなたの投資家の友人に尋ねてください。そうでない場合は、あなたが家を購入した日に住宅ローンを取ると翌日に同じ住宅ローンを取るとの違いを説明するためにそれらを求める。

事実上、初年度の住宅ローンの費用は、名目上の～3.5%のローン金利よりもはるかに高くなります。

いいえ、あなたのローンの金利は、あなたが支払う利息がどれだけ残高に関連しているかを示しています。毎月の支払いが一定の住宅ローンの最初の年には、はい、あなたは（あなたの支払いの割合として）より多くの利息を支払うあなたの未払い残高が高くなっているため_。あなたは、最初の1年間でローン残高の3.5％よりも少しだけ少ない利息を支払うことになります（あなたも同様に徐々に元金を減らしているので、それは少しだけ少ないです）。

つまり、株式に投資することで、住宅ローンの利息よりも3.5%以上の収入を得ることができます。

その違いはリスクです。借金（住宅ローンを含む）を返済することは、金利が保証されているため、実質的にはリスクのない投資です。株式市場での利益は保証されていません。いくつかの年には30-40％を得るでしょう、いくつかの年には30％を失うことになります。投資が借りられ、家に縛られている場合、市場の暴落は、その膝に一見馬鹿にできない計画をもたらすことができます。家の代金が支払われているときは、弱気相場で家を失う心配はありません。

(2008年にレバレッジ投資が暴落した時、多くの「賢い投資家」が家を失ったのは間違いないだろう)

もう一つの違いは_流動性である。もしあなたの家が住宅ローンで縛られているならば、それは売却することが難しく、市場価値が低下した場合には水面下に置かれるリスクがあります。また、毎月住宅ローンの支払いが必要になりますので、キャッシュフローも重要です。資金繰りが苦しくなると、投資を中止してしまい、将来の利益が減り、キャピタルゲイン税が発生する可能性があります。

住宅ローンの利息について税金控除を受けることができるかもしれないのは事実ですが（今は項目化できない可能性が高くなっているのは正しいですが）、退職金口座や教育用IRAなどの税制上有利な口座にお金を投資することでも税金控除を受けることができます。

賢明な計画は、家のために現金を支払うことであろう、あなたがwould住宅ローンに費やしている量を投資し、それが成長させて、簡単に眠ることができます。

と思うのですが、その通りだと思います。

ただし… (1)よっぽどお金持ちか、(2)家がとても安いか、(3)別の家の手取金で一軒家を買うのでなければ、現金で買うのは流動性のかなりの割合を払拭することになります。

だから私なら住宅ローンを組んで、10年後には完済するつもりでいます。

EDIT: 人生とはバランスをとる行為であり、現金が貧しくなることは、目の玉にまで手をつけているのと同じくらいバランスを崩している。

数字を見ることが大切だと思います。

10万円の家を考えてみましょう。

ケース1。現金で購入

この場合のリスクは、すべての卵を一つのカゴに入れることです。多くの人が家のことを言うときに「投資」という言葉を使いますが、それは議論の余地があります。賃貸物件は投資です。プライマリーレジデンス？私は個人的にはノーと言います。あなたの家の価値が上がることを必要とするものは何もありません。それはあなたの家が来年10万ドルの価値があることが判明した場合、あなたはすでにインフレのためにお金を失っている。値が下がると、さらに多くを失うことになります。追加投資なしで15年の終わりには、あなたは関係なく、それが上がったか下がったかどうかにかかわらず、単に家の価値を持っています。

ケース2：20％の頭金

あなたが$ 20kを置いて$ 80kを投資するとしましょう。2万ドルを頭金にして8万ドルを投資したとします。

ローンの期間中、あなたは合計で10万2千ドルを支払うことになります（四捨五入）。つまり、利息は$22kです。

80,000ドルの投資が毎年8%の収入を得ていると仮定してみましょう。

事後報告

ケース2では、毎月の支払いが追加投資としてカウントされることを主張できますが、ケース1には存在しません。ケース1を公平にするために、毎月450ドル、年間5400ドルを投資しているとしましょう。償却スケジュールによると、私はあまりにも怠惰なので、それを分解することはできません。毎年一括で投資して、ケース2の投資と同じ利子（8%）を得ると、これは$147kになります。

つまり、あなたは22,000ドルの利息のコストを自分で節約し、87,000ドルの利益を得ることができませんでした。あるいは、ケース2の場合は逆で、22,000ドルをリスクとして受け入れ、15年間のリターンがその金額よりも大きいことに賭けることになります。市場が金利よりも良い結果を出す限り、大規模な先行投資の方が常に良い結果をもたらします。

結論

最終的には、あなたが家を購入した「翌日」になります。ケース1の場合、あなたは家を持っていて投資をしていない。ケース2では、あなたはすぐに成長する準備ができている大規模な投資を持っています。数学的に言えば、年間のリターンがローンの年利よりも大きい限り、投資が必ず勝ちます。このサイトの多くの人が、1.7%の自動車ローンを早々に完済して、その代わりに余った資金を投資に回すことを推奨していないのは、このためでもある。

Edit

キャピタルゲインを考慮に入れたい場合、状況は少し異なります。ここでは、年間リターンをより保守的な5%とし、キャピタルゲインの最大値を20%と仮定してみます。

ケース1:

• 5%のリターンで年間5400ドルを投資すると$117kになります。キャピタルゲインは$94k。

ケース2:

• 80,000ドルから始めて、追加投資なしで投資すると$158,000。キャピタルゲインの場合: $126k

「推測と確認」をしてみると、たった3.8%の金利でも$22kの利息に勝てることがわかりました。私は年換算償却スケジュールの数字を使用してみましたが、この場合、金利は3.4%まで低くなる可能性があります。0x2＆0x2＆そして、このすべてに注意点があります。OPは、実際の数字/レートを知っている唯一の人です。10年ローンは15年ローンよりもさらに低い金利を持っています。それは、OPは、これらの数字のすべてが大きくなる場合には600,000ドルの家を見ていることである可能性がありますが、数学はまだ同じように動作します。

これはちょうど私のポイントを強調しています：OPは住宅ローンを取得し、投資のリスクを取って喜んでいるかどうか、または家を購入することを望んでいるかどうかはOPに任されています。しかし、私は公平にしようとしているとOPが毎月400ドル以上を節約することができると仮定しているので、2つの状況は私の答えに近いように見えます。彼らは住宅ローンの支払いを持っていないだろうから、それは、OPができると思うのは合理的だが、我々はさらに行けば、それはすべての憶測だ。OPは、リスクが許容されるかどうかは自分自身のために決定することができます。

あなたは現金で家を購入し、すぐに両方のパスのベストを取得し、流動性を維持するためにHELOCを設定することができます（「クレジットのホームエクイティライン」、あなたがクレジットラインに描画するまで、債務を発生させたり、利息を発生させる必要はありません銀行や住宅ローン会社が提供するローンの一般的なタイプは、ホームエクイティに裏打ちされています、通常、あなたに発行された小切手帳やデビットカードを使用して）、流動性を維持します。

ここには様々な質の回答があり、その中のいくつかはおそらく繰り返しになるでしょう。ここには多くのことが書かれており、重要な要素を整理するのに役立つと思います。

まず第一に、最初は利息が高いというあなたの主張は、他の回答で述べたように完全に間違っています。あなたの金利は、ローンの残りの部分に支払うものです。だから、あなたの最初の支払いは、（多かれ少なかれ）ローンの全体の最初の残高に ~3.5 の利息の 1 ヶ月分を支払うことになります。次は、わずかに小さい量の利息を支払うことになります。融資の後の部分では、各支払いは、ほぼ完全に元本になります。これを複雑にしています。あなたが取り戻すことはありません住宅ローンで支払う他のコストがあります。それはあなたがさえ破るために投資で稼ぐ必要があるどのくらいを決定するものです。

あなたは、購入後に残っているどのくらいの現金を持っているだろうかを考える必要があります。あなたが家を所有するとき、あなたはそれを維持することができる必要があります。あなたは、いくつかの時点で新しい炉が必要になります。新しい屋根。新しい給湯器。アプライアンス。あなたはそれを提供する必要があります。フィクサーアッパーを購入して 改良すれば 多くのお金を節約できます しかし、それを修繕するためには、現金が必要になります。

家に入れたお金は、（家全体を）売却するかローンを組まない限り利用できません。10％の株を売ることができます。自宅の10％を売却することはできません。

あなたが家を購入した場合、あなたは家の価値が下がるリスクをすべて引き受けることになります。住宅ローンを組んでいる場合は、家を手放すことができます。はい、それは7年間あなたの信用を完全に破壊するでしょうが、人々はそれを行ってきました。住宅バブルの頃、人々は自分の持分を担保にローンを組み、ボートを購入しました。その後、彼らはボートで家から離れて歩いた。私がこれをやると言っているわけでも、やるべきだと言っているわけでもありませんが、聖書の洪水のようなテールリスクに対するヘッジとして住宅ローンを扱うことができます。

現金払いの一つの利点は、あなたがより良い取引を得ることができるかもしれないということです。私の新しい家の購入は彼らの偶発性に偶発的であったので、家を売却し、私の買い手の偶発性と買い手の買い手の偶発性と私の取引は私にストレスを与えたことで、それは現金でオファーを持って来ることがどのような利点であるかが明らかになりました。家の低入札で逃げ切れるかもしれません。

家を買うことは基本的には雨の日の資金であなたを残してくれるなら、あなたは確かにそれを行うべきではありません。15年または10年の住宅ローンおよび/または大きな頭金を検討してみてください。あなたはより良いレートを取得し、手の上に多くの現金を保つでしょう。

購入後にどれだけの現金が残っているかを考える必要があります。

とてもそうですね。あなたの年齢やお金がどこから来るのかを教えていません。相続した財産でよくある問題は、メンテナンスや予期せぬ問題に備えずに多額のお金を使うことです。不動産を購入するのに十分な現金を持っていることは大きな利点であり、条件が許せばいつでも後で再ローンを組むことができます。

お住まいの地域によって異なる場合があります。

バージニア州では、§58.1-803 :

信託証書または抵当権にかかる記録税は、100ドルごとに25セントの税率で課税される

言い換えれば、全額現金で支払った場合には負担しなかったであろう、州からの借入額に対して0.25%の追加税が課されることになります。

さらに、地方自治体（郡や市）は、州税の1/3などの追加税を課します。つまり、最大で0.33%の税金がかかることになります。

現金で支払う他の理由は、クロージング費用、特に査定を避けるためです。タイトル保険やホームオーナーズ保険は、現金で支払うとオプションになります。

また、現金で支払うことができれば、売り手に対してより強いオファーを、より少ない不測の事態で行うことができます。

ローンを使用しない理由は何ですか？私の頭の上から一握りの考え（「リスク」の側面を強調し、単純化するためにクリーンアップされています）。

• リスクの高いオプションを利用する
• 保険の要件が低い/ない
• 検査を免除する
• コスト
• クロージング
• 保険の高い形態が「必要」
• 利息
• 検査要件
• レバレッジ/エッジ
• 書類作成なし

リスク - 銀行が「サポート」する以上のリスクを探していますか？入札競争で優位に立ちたいですか？現金のみ、検査なし、事務処理なし - あなたが単に署名することができる間に、ローンを介して他の人が取り組まなければならないものは何ですか？0x2＆0x2＆コスト - 3.5％に加えて、あなたも破るために8％よりも “より多く "を作る必要があることを意味する他の "コスト "のトンがあります。クロージングコストからあなたが作るその8％の税金に。検査費用から遅延損害金まで。あなたが得ることができるか、または得られないかもしれないことを利用可能な "投資 "オプション対で考慮する必要があるすべてのコスト。0x2＆0x2＆他の同様のリストは、このようなこのような[ペニー買いだめ人の記事]0x3＆0x2＆0x2＆0x1＆として、存在している

私はこれが不人気なアイデアであることを知っているので、前置きしておきますが、私はプロではありませんし、これは私の意見に過ぎません。

私も何度かこの選択肢を考えたことがあります。それは、ローンを完全に返済するか、それともローンを返済し続けて、その資金を他の場所に投資することに意味があるのでしょうか？私が心に留めていることがいくつかあるので、この答えを分けなければなりません。

1.私はここの多くのように複数の投資をしており、私がそれらの中で最も愛していることは、リスクを軽減することです。物事がうまくいかなくなった時には、常にリスクを減らすようにしている。

1. 私の2番目のポイントは、あなたが実際に毎月何を節約しているかということです。私が毎月1300の住宅ローンを組んでいるとしましょう。明らかに、その住宅ローンは元金と利息だけではありません。それは税金や保険のためのエスクローも含まれています。

さて、ここで唯一の注意点は、私は年間で少なくとも1つの余分な住宅ローンの支払いを行うことをお勧めします。ちょうど1年間の余分な支払いを作ることは、大幅にあなたが支払う利息の量を減らし、17年のようなものにダウンしてあなたの30年ローンを減らすことができます。私が見る最大の誤謬は、私が作る人々は、彼らが100kの家を購入し、30年間、それに支払うことですが、それのために2.5倍以上を支払うことになり、その後、彼らは巨大な利益を作ったと考えて200kのためにそれを販売しています。

ただ、現金をすべて家に入れないようにしましょう。大規模な頭金と住宅ローンは、一般的に非常に安価であり、一般的な車のローンなどよりもはるかに安いです。ですから、住宅ローンを組んで、2年後に新しい車やボート、何かを買うためのお金を持っている方が賢明かもしれません。

もちろん、もしあなたが家を買うのに十分な現金を持っていて、将来の予測可能な購入のために十分な資金を持っているなら、住宅ローンは必要ありません。

知っているとよく眠れるようになる…..

これを文字通り受け取るよ。事件は解決した。

一つは、あらゆる種類の数学、時間をかけた市場の分析などを提供することができます。あるいは、私自身の経験、 リタイアして、住宅ローンを利用して 、その中で、私がどのようにして住宅ローンを利用するという私の決断が、私にとって正しかったのかを文書化した。注：私の場合は、正確には住宅ローン/住宅ローンなしではなく、私の退職口座のリターンと住宅ローンのコストを見てみましょう）。私が議論した15年の間に市場のリターンが住宅ローンよりもかなり高かったという事実は、その時間枠にはドットコムバブルと大不況を含む2つの大暴落が含まれていたという事実のために興味深いものでした。

それはあなたの “友人 "があなたに教えてくれる可能性が高いことです。計算してみると。

私が引用した文章が本当なら、潜在的な余分なお金はそれに見合うものではない。私が現金で家を買うことに共通する唯一の懸念は、あなたが設定された適切な緊急資金を持っているということです。住宅ローンの支払いがない予算は素晴らしいですが、あなたが注意しているように、あなたはまだ支払うべき固定資産税と保険を持っているでしょう。

最後に、いくつかのための住宅ローンは、強制的な貯蓄として機能します。このようにそれを見てください - あなたはXXXドル、私は1つのバランスシート上でそれを見た場合、私は "退職後の貯蓄 "としてラベルを付けるだろう合計を持っています。その大部分が使われている。私はあなたが非住宅ローンの支払いを取ることをお勧めします、毎月のためではなく、退職金口座にその余分なお金を漏らす、それだけで余分な支出として予算に滑り込ませてはいけません。

• 一日の終わりに、現金で家を買う方が私にとっては賢いように思えます。

• 言っておくが、現金で家を買う主な理由は金銭的なものではなく、感情的なものだ。もし私が仕事を失うことになっても、家を出ることをあまり心配する必要はないだろうということを知っていると、私はぐっすり眠ることができるだろう。両方ともリスクを減らすためのものです。ヘッジファンドがリターンを増やすためにリスクを取るのは理にかなっています。乱暴に裕福ではないほとんどの人にとっては、逆のことをするのは理にかなっています。リスクには複数のコストがあります - ストレスや心配事のコスト、無一文になるなどの問題を解決するために費やすエネルギーのコスト、引っ越しを余儀なくされたり、理想的でない仕事に就かざるを得なくなるコストなどです。そのために保険が存在するのです。

あなたが指摘するように、税金に対する利息の支払いを相殺することは良い反論になっていたかもしれませんが、それはもはや適用されません。

一つは、実際には、住宅ローン金利に加えて、投資にかかる税金よりも大きな投資収益率を得る必要があります。長期投資をしていない限り、限界税率の割合を使用する必要があります（ただし、私は投資の選択肢を簡単にするために20％を使用しました）。

また、（保証のない）投資では、「リスクプレミアム」を得る必要があります。どんな投資でもゼロのリスクを伴うものはありませんが、リスクを軽減したり軽減したりする方法はあります。保証にはカウンターパーティが必要であり、リスクを受け入れるための支払いが必要です。リスクの実効コストが10％だとすると（can you really get a high rate of return with low risk? ‘beta’ and ‘alpha'について読む）だが、おそらく25％（長期）に近いだろう。

RateOfReturn * (1.0 - TaxRate) * (1.0 - RiskPremium) > MortgateRate
RoR * (1.0 - .2) * (1.0 - .1) > MorgageRate

RoR > MortgageRate / 0.80 / 0.90 = 3.5 * 1.25 * 1.11 = 3.5 * 1.385
RoR > MortgageRate / 0.80 / 0.75 = 3.5 * 1.25 * 1.33 = 3.5 * 1.667

または

0x1&

あなたの投資リスクに応じて、リターンをbreak-evenするためには5.5～6.5%を稼ぐ必要があるかもしれません。そして、「損益を均衡させる」ためには、手間をかける価値がないので、あなたは何かを稼ぎたいと思っています（それゆえ、「>」の記号）。読者のための演習：20％の税金、25％のリスク、20％の収益で必要なRoRは何か？

• どちらにしてもホームオーナーズ保険に加入することになる。

• あなたは多くの住宅ローン費用を節約できる（評価、エスクローなど）

• 購入時の交渉力がある（5%～10%の価値がある）

あなたは家を購入して現金で支払ったので、賃貸物件を購入したいと思いますか？レバレッジをかけたお金を使ってその賃貸物件を購入することができます（これは投資です）。

あなたが買うかもしれない最も安全な投資は、マネーマーケットで、FDICが$250Kまで保険をかけていて、どのようなレートを支払っていますか？A*格付けの債券で現在支払われている金利はいくらですか？

過去100年間の株式市場の平均（プロの投資信託運用会社の80％に勝る）が前日比で何日（そして何日）クローズアップしたか知っていますか？

ここにはすでに多くの良い答えがありますが、注意すべき点があります：家の価値が上がることは、投資の価値が上がることよりも**確実性が低いということです。

住宅ローンを利用して購入する場合と現金で購入する場合の議論のほとんどは、全体的な投資リターンが住宅ローンの金利よりも高いことに煮詰まっていますが、資産を分散させるという付加的なメリットもあります。

あなたのポイントの一つを見てみましょう。

結局のところ、現金で家を買う方がスマートだと思いますが、これは事実上、そうでなければ住宅ローンの金利で支払うものと同等の保証されたリターンを得るのと同じです。

それはあなたが利息の支払いに保存されることは事実ですが、あなたの家の価値はまた、減少可能性があります。また、市場全体の価値が下がる可能性は、可能性はないにしても完全にあり得ますが、分散投資ではなく、全ての資金を一つの資産に振り向けることで、より大きなリスクにさらされることになります。

家の価値を失う原因となる、市場以外のリスクもあり、その多くは一般的に住宅保険ではカバーされていない。例としては、以下のようなものがある。

• 主要な構造上の欠陥
• カビ
• 法的問題
• シロアリ
• 洪水

これらが住宅価値の全てではないかもしれませんが、住宅の価値を著しく低下させたり、後に住宅を売却することを著しく困難にしたりする可能性があります。シロアリの被害、洪水やカビのようなものは、まだ可能性が高い住宅ローンで修理にお金がかかるだろうが、あなたが家にあなたの現金のほとんどを費やす場合、あなたは修理のために支払った後、はるかに少ない現金で終わる可能性があります。

住宅ローンを利用して家の価値が下がった場合（同じ金額の利息を支払う必要があるため）、より多くの純資産を失う可能性がありますが、家にすべての現金を使った場合よりも大きな現金価値を手に入れることができます。

さらに、現金や他の資産とは対照的に、価値の大部分を家に持っていることで、損失を実現することさえ困難になります：家の価値の大部分を失った場合、手元に現金を得るためには家を売却する必要があります。家を売却することは、株式、債券、ファンドなどの他の有価証券を売却するよりもはるかに困難です。

The Takeaway:あなたが現金で家を買うとき、あなたは事実上、単一の資産にすべてのあなたのお金を入れています。賢い投資家は、単一の株式や単一の市場にすべての資金を投入することをお勧めしません。単一の資産にあなたの価値の大きな塊を置くことは、それが住宅としての目的を果たしている場合でも、非常に良いアイデアではありません。

もう一つの選択肢としては 住みたい物件に住宅ローンを組んで、自分の現金で別の物件を購入して賃貸に出す。住宅ローンの費用をカバーするのに十分な家賃（費用後）を得ることができるはずです。住宅ローンが完済されれば、2つの物件を手に入れることができます。

もちろん、賃貸可能な物件を購入し、それを占有して維持する必要がありますが、すべての良い投資には仕事が必要です。

私は（自分で住むために）家を購入していますが、現金で買う余裕があります。投資家の友人のほとんどは、住宅ローンを組んで家を購入し、残りのお金を投資した方が利息を多く得ることができるので、これは馬鹿げた考えだと言っています。

私の質問は、投資として家を購入したいのか、それとも住む場所として家を購入したいのかということです。

私はイギリスのロンドンに住んでいて、家を持っています。私は移動したい。4年後に引っ越したいと思っている場所をおそらく3つほど見つけたのですが、それぞれの場合、売却手続きをする前に、1週間もしないうちに現金購入者が現れて、売却が完了しました。売却買取チェーンは数ヶ月かかることもあります。私がお勧めしたいのは、売り出し買いができるのであれば、どんな理由があっても住みたい物件を見つけることだと思います。経済的な理由で買い取りを検討したが、マイホームは住みたい場所である。

現金払いの方が良いと思うのは、通常は良い価格で手に入れることができるフィクサーアップッパーであるか、保安官のセールや地元の公営住宅のセールなどで、基本的には現金が王様だからだ。

可能性のあるイーソンの一つは、洪水保険です。土地の価値が家よりも高い物件を購入するとしましょう。住宅ローンの貸し手は、少なくとも私の経験上、家の再調達価格ではなく、住宅ローンの残高分の洪水保険に加入することを要求してくるでしょう。

PS: 少し詳しく説明すると、記載されている金利だけではなく、住宅ローンのトータルコストを見る必要があります。あなたが20％未満の頭金で購入している場合はPMIのような様々なコストが上乗せされていることがよくありますし、私の場合は、家の再調達価格を大幅に上回る洪水保険が必要でした。私の場合、元々の4.5%の住宅ローンは、実質的には6%に近かったので、投資をするよりも、住宅ローンを返済する方が（時として）合理的だと思ったの。