今月末に新しい街に引っ越すことになり、アパートを探しています。気に入った物件が見つかったのですが、家賃が少し多めでした。そこで、リスクを取って賃貸に出すことにして、複合施設が賃借人を呼び込もうとしているので、家賃を下げてもらおうと思いました。しかし、そのアパートの広告家賃は代わりに上がっている……。
このアパートはアメリカ南部のトップ100の都市圏にあり、現在13のユニットがオープンしており、来週中にも7のユニットがオープンする予定だ。これはかなり大きな公立大学のある都市にあります（ただし、このアパートはキャンパスから20マイルほど離れています）
なぜでしょうか？コストを下げて需要を増やそうとするか、せめて安定させた方がいいような気がするのですが…。
更新：複合施設は価格を元の価格に戻しました。
知られている新規テナントの繁忙期を迎えている可能性が高い。夏が近づくにつれ、その時期に引っ越しをする家族が多いため、家賃や住宅価格が上昇することは珍しくありません。学校が終わって、子供の転校を希望していたり、学年を中断させたくないというご家庭もあるかもしれません。卒業してすぐに住む場所を見つけた人は、5月か6月で賃貸契約が終了するので、新しい場所を探しているかもしれません。
また、複合施設全体の入居率が良くないことをどうやって知ったのかも明記されていません。他のユニットが貸し出されていて、その全体の空室率が低下しているのであれば、価格が上がるのは当然のことです。(このシナリオではもっと大きな団地を考えています)。
多分、彼らのビジネスコストが上昇しているので、それを相殺する必要があり、そのようなレートで1年間ユニットを固定しておく余裕がないのかもしれません。1ヶ月間は空室でも、その後12ヶ月間は通常のレートよりも高いレートで運用するというリスクを取っているのかもしれません。
もう一つの理論は、彼らの価格ポイントがより望ましい賃借人の下に彼らを置くことを発見したということかもしれません。もし誰かがアパートを探していて、1,000ドルから1,300ドル/月の範囲のものを探している場合、850ドルで賃貸されているアパートはレーダーにヒットしないかもしれません。もしかしたら逆で、予算の低い人たちの価格帯に当てはまるため、これが一番上か予算を超えていると申し込む人が多すぎるのかもしれません。
または、RonJohnのコメントのように、もしかしたら彼らは愚かで、自分たちが何をしているか分かっていないのかもしれません。家主と話すことなく、あなたに実際の答えを与えるために誰もがあまりにも多くの変数があります。それでこうなった
Ask them.大家さんに電話して、"私はアパートを研究していて、$Xの金額であなたのを見つけたが、私は今、価格が$Yに上がっているのを参照してください “と言う。改善されていますか、または何かが光熱費を含むように変更されていますか？私はそのアパートを借りることに興味がありますが、私は$W - $Xの範囲になることを期待していました。交渉してもらえませんか？” 誰が知っている、多分、あなたが探していたものでそれを借りることができます。２年契約か高額の保証金を提示したら？
都市計画士の資格を持つCharles Marohn of Strong Towns ](https://www.strongtowns.org/journal/2017/11/27/the-paradox-of-persistent-vacancies-and-high-prices)氏は、高空室率に対する明白な解決策を説明する際に、このように述べています。
自由市場経済学をしっかりと理解していれば、開発者は需要と供給が価格で均衡することを理解している。もし年間10,000ドルではユニットが埋まらないのであれば、価格を低くしなければなりません。
…
例えば、デベロッパーが価格を20%下げたとすると、市場のクリアリースレートは年間8,000ドルになります。
今、デベロッパーの収入は年間70,000ドルではなく、年間64,000ドルになりました。これでいいのです。彼らはまだ銀行に支払いをしています。維持管理もしている。投資家は、髪を切ることに満足していないが、それも投資のリスクの一部だ。つまり、これは安定しているということかな？
そうでもない。商業ローンは一般的に3年、5年、7年の期間で融資されます。つまり、数年ごとにデベロッパーはそのローンをロールオーバーしなければならないということです。その際には、建物の価値は現在の市場賃料に基づいて計算されますが、私たちの場合、現在は20%の賃料が下がっています。
つまり、100万ドルの価値がある建物の代わりに、あなたの建物の価値はたったの80万ドルになりました。次のローンを組もうとした時、銀行は64万ドルしか貸してくれません。そして、市場が下落している今、銀行は少し神経質になっているかもしれません。
彼は続けて、価格を下げるよりも、賃貸契約に無料で借りられる期間を設けるなどのインセンティブを付加した方が、建物の価値を下げることにはならないため、より良い選択肢になることが多いと述べています。その戦略がうまくいかない場合は、賃貸物件を空室にして、状況が安定しているかのように「投資しているふりをする」方がまだ良い場合が多いのです。
この記事は、住宅ではなく商業スペースを参照して作成されていることに注意してください; しかし、それは私が他の回答から欠落していると思う視点です。
BobbySconさんの回答に加えて、空室率の高い団地が価格を上げる理由として、さらに2つの一般的な理由をご紹介します。
1.借りることを決めた人のほとんどがもっと支払っているのであれば、価格を上げるのは理にかなっている。これは現在のキャパシティに関係なく当てはまります。 2. 2. 昔からある割引のトリック：価格を上げてから、新規顧客を「今日」購入させるために、時間に応じた割引を提供します。また、家賃を上げることで、収益を変えることなくXヶ月間無料で提供することができます。
いくつかの可能性が想像できます。
もっと可能性がある。
市には家賃管理法があり、借主が退去した後に一定の割合でしか家賃を上げることができない場合があります。もしかしたら、大家さんはもっと早くから自由に家賃を上げることができなかったのかもしれませんが、今は自由にできるようになっているのかもしれません。
私はこれが一般的な都市に住んでいます、少なくとも過去2年間。答えは、「即時の」需要に関係なく価格が上昇する場合には、非常にわかりやすいかもしれません。人々がその地域に群がっているので、expected需要。私がチェックしたこの1つのアパートの競争は、1週間で4回値上げし、2週間で完全に満室になりました。私がチェックしたアパートも同様に値上げをしましたが、人々がその地域に移動し続けているので、最終的には満室になることを知っていました。
私が連絡したアパートが完全に満室になりました。1ヶ月かかったけど、実現しました。
これはあなたの街でも起きているのでしょうか？定かではありませんが、説明がつくかもしれません。挙げられている他の可能性もあるかもしれません。
市場の状況は １件の募集だけでは判断できません。その地域の賃貸物件は需要が高い可能性がありますが、この1つの物件が通常よりも空室が多いだけなのです。
10個のリンゴを1個1ドルで売っていると想像してください。昨日、あなたは5個のリンゴを売りました。今日、他のリンゴ売りが2ドルに値上げしているのを見て、あなたも同じことをしますか？つまり、昨日あなたは残りの5個のリンゴを売ることができなかったので、そのデータだけから、あなたは代わりにリンゴを値引きします。
もちろん、賃貸物件の供給過剰という本当の市場の傾向であれば、他の場所でもっと安い土地を見つけるのに時間はかからないでしょう。
このアパートには20のアパートがある。
15は月2000ドルで借りている。5室は空室。
総収入：30000ドル。
代替案1: 家賃を1400ドルに下げる。全てのアパートが借りられるようになった。しかし、総収入は28000ドルになった。
代替案2： 家賃を2500ドルに上げる。2人の入居者が去り、13人が残る。総収入： $32500
空のアパートを持つことで、実際にオーナーはお金を稼いでいるように見えます！誰が考えたでしょうか？誰が考えたでしょうか？
これらの数字は明らかに私の主張を示すために作られたものですが、要点は変わりません。空のアパートはオーナーにとって損失を意味すると自動的に思い込んではいけません。